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真实案例：小区业委会以微信接龙方式投票被法院认定表决无效！
重庆唐律
2024-5-1010:41重庆重庆未言律师事务所律师
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读真实案例，学法律知识。
召开业主大会如何表决一直是困扰业主的一个难题。传统的业主大会，每一次开会表决事项都像是一场打仗。因为传统模式的投票过程需要核对业主身份、发放选票、回收选票、唱票计票，使得整个投票周期过长，业主参与困难。大批志愿者扫楼，一家一户核对身份，挨家挨户上门发放选票，选地方唱票，还要维持唱票现场秩序等等，不仅效率低，耗费大量的人力物力财力，还容易引发现场各种矛盾。
大家好，我是唐律，一个只分享法律干货知识的律师。
为了解决传统投票的模式，各地逐渐推行电子投票的方式，比如住建房管部门开发的电子决策平台、第三方公司开发的线上表决平台，还有不是业委会采用微信投票、微信接龙的方式进行线上投票。
但是，由于微信接龙投票方式缺乏对业主身份的认证核实问题，那么所产生的投票结果也常常引发争议。今天我们就来分享一个真实的案例，通过这个案例来看看以微信接龙投票、电话征求意见等方式所形成的表决结果是否具有法律效力？如果物业公司或其他业主对此提出异议进而诉至法院要求撤销，那么法院会如何处理呢？
老规矩，上案例，真实的案例才有说服力。
今天分享的真实案例来自于中国裁判文书网，案号：（2021）湘0105民初806号，感兴趣的朋友也可以自行查询下载。
据公布的判决书显示：
原告长沙某资产管理公司系长沙市开福区某小区的业主。
该小区原物业服务合同于2019年12月2日到期，新成立的业主委员会自2020年11月18日起组织以微信接龙投票、电话征求意见等方式决定是否以公开招标的方式选聘物业服务企业。
2020年12月5日被告某小区业主委员会发布《关于长沙市开福区某某业主大会决定的通知》，通知称：由于小区物业服务合同已经到期，业委会根据小区业主大会议事规则第十六条的约定召开业主大会。截止11月27日，本次业主大会收到投票户数395户，投票业主专有产权面积43208.28平方米。根据小区情况(总户数668户，专有产权面积66670.7平方米)，面积及户数双过半。业主委员会已经将决定内容上报到街道社区，并将根据业主大会决定内容启动物业重新招标工作。同日被告小区业主委员会向街道及社区书面报告称，对于以何种方式选聘物业公司，业委会通过当面填写报告单、微信接龙投票、电话征求意见等方式征询业主意见，已有363名业主（专有部分占建筑面积43208.28平方米）表达同意以公开招标方式选聘物业服务公司，特此告知。
原告某资产管理公司知晓上述决定及通知后，认为被告小区业主大会的表决未按照法律规定进行表决，并提供了由长沙市房地产测绘队编制、长沙市房屋产权监理处监制的该小区勘测报告证明被告小区业主大会作出的关于招标选聘物业服务企业的表决不符合物权法的规定。
该勘测报告显示小区建筑面积面积为105036.42平方米，套内总面积为87506.84平方米。原告认为以上面积扣除无表决权的地下车库及公共服务用房的建筑面积14657平方米和套内面积12923.79平方米后，具有投票权的总建筑面积和套内面积分别为90378.57平方米、74583.05平方米，原告据此认为，即便被告宣称的投赞成票的业主情况属实，被告统计的投赞成票业主代表面积43208.28平方米是未剔除分摊面积的建筑面积，投票结果达不到物权法第七十六条规定的面积过半要求（43208.28平方米÷90378.57平方米＝47.8%），故原告诉至法院，要求：
1、撤销被告上城金都业主大会于2020年12月5日作出的关于选聘物业服务企业的决定；
2、撤销被告上城金都业主委员会于2020年12月5日作出的《关于长沙市开福区上城金都业主大会决定的通知》；
3、由两被告共同承担本案诉讼费。
被告业主大会及业委会辩称：
1、原告诉称小区实际专有部门总建筑面积为10.5万平方米与客观事实不符。原告提交的《房地产勘测报告书》中的勘测结论部分实测建筑面积为105036.51平方米。而该建筑面积应包括小区业主专有部分的建筑面积（66670.7平米）和小区业主共有部分的建筑物面积（38365.81平米）。依据《民法典》第二百七十一条之规定：业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部门享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因而，小区业主专有部门总建筑面积应为66670.7平米而非105036.51平米，原告诉称没有事实依据。
2、被告依据《民法典》及相关司法解释以及《湖南省物业管理条例》等规定召开业主大会符合相关规定。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第3条、第8条、第9条之相关规定，目前上城金都小区依法登记取得专有部门所有权的业主共558户，专有部分建筑物总面积共66670.7平米。被告依据《湖南省物业管理条例》之相关规定召开业主大会，并根据业主大会的结果做出决定符合相关规定。
3、原告不是本案的业主，主体不适格，无权起诉，原告提供的证据一产权证的房屋所有权人为长沙某置业有限公司，也没有证据证明原告是小区的业主。
综上，原告诉称无事实依据也无法律依据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求。
法院审理后认为：
本案被告小区业主委员会在成立后宣称召开了业主大会表决是否以公开招标方式选聘物业服务公司（实际上是以微信接龙投票、电话征求意见等方式代替了业主大会），并根据微信接龙投票、电话征求意见投票的结果认定达到了《物权法》第七十六条关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业面积且人数过半的要求，被告应对表决的合法性、数据的真实性承担举证责任。
本案两被告未提交佐证其统计的投票数据真实性来源的证据，其宣称的投赞成票业主专有面积43208.28平方米计算亦缺乏产权信息资料佐证，在本院释明后被告未在规定时间对原告的统计数据及结算结果提出异议，被告应对其宣称的表决数据的真实性承担举证不能责任，被告不能证明业主大会以公开招标方式选聘物业服务公司的表决结果达到了《物权法》规定的面积、业主人数过半的要求，故本院对原告要求撤销被告上城金都业主大会于2020年12月5日作出的关于选聘物业服务企业的决定及撤销被告上城金都业主委员会于2020年12月5日作出的《关于长沙市某小区上城金都业主大会决定的通知》的诉讼请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：
一、撤销被告长沙市开福区某小区业主大会2020年12月5日作出的关于选聘物业服务企业的决定；
二、撤销被告长沙市开福区某小区第一届业主委员会2020年12月5日作出的《关于长沙市开福区某小区业主大会决定的通知》。
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发表于 2024-5-10 10:40
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