一旦开征房产税和遗产税，会不会跟欧美日本似的出现“负动产”？
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一旦开征房产税和遗产税，会不会跟欧美日本似的出现“负动产”？我觉得是很有可能的，毕竟现在鹤岗玉田等地就有几万一套的房子。一旦开始征税，那大概率就是白送都没人要了，只好留在手里干赔物业费和取暖费，这就是纯粹的不动产了。
所谓负动产就是这种意思，也就是留着不仅不增值，也租不出去收不到租金，还因为折旧和各种税费而贬值。结果就是完全失去价值和流通性，说人话就是“砸手里了”。
美国最典型的就是曾经的汽车城底特律，产业兴旺的时候随便都是几十万一套的别墅，城市破产之后一美元转让都没人要。因为房子虽然不值钱，但房产税却在积累着呢。
很多国人不理解，既然房子都不值钱了，凭什么还交税啊？但这就是人家美国的法律呗，现实中的房价和评估值是两码事儿，人家有最低纳税额，必须缴纳。
再或者房子的价值是几年一评估的，现实中跌了，但税务局可以不重新评估啊。就按之前的价值征税，虽然不合理但合法，你敢反对吗？反对也无效啊，毕竟城市运作是需要财政收入的，只好从你家房子上征收了。
美国的情况还算好的，毕竟有源源不断的移民，老黑老墨的出生率也不低，所以负动产的房子并不多。而日本就不行了，人口持续下降，绝大多数百姓也没有买房的欲望，那负动产就大量出现了。
而且还分成好几种情况：
1、农村衰落造成的土地荒芜，种地的话就算是有补贴都赔钱，那连地带房子就都不值钱呗。
2、楼市疯狂期开发的远郊和山地房产，以各种旅游度假类的居多。确实是环境优美风光无限，但是没有接盘侠啊，白给都没人要。
3、被忽悠而买下或开发的民宿公寓。比如某中介想凭借公寓出租上市，于是就忽悠偏远地段的业主加盖房子，他们承诺包租。但实际上呢，他们只是支付了少量租金甚至是定金，你的房子就统计在他们的房源报表之中了。等上市之后谁管你房子是否能租出去，人家圈钱跑路了。
4、继承人过多而导致没人要的。房子虽然还值些钱，但法定继承人一大堆，平均到每人头上都没多少份额，还不够折腾的呢。于是就没人愿意继承呗，宁可被抛弃。
5、维护成本过高的，比如一些保护区内的房子，或者是被定为不得拆除改建的故居。那虽然名义上的价值不低，但实际上根本没人要，谁会买一套房子当祖宗供着啊。那这种房子在业主去世后也就没人愿意继承呗，毕竟每年的维护都不是小费用。
6、老旧公寓，和咱们这儿50年产权的差不多。密度大导致维护成本高昂，一般在30年之后就几乎失去了维护价值，还不如拆了重建呢。但因为产权分散又导致无法达成一致意见，只好废弃。
7、重建成本过高的。这一般都是特殊地段的，比如山坡或者是异形土地，有的是因为法律，重建时必须缩减面积，这种房贬值相当严重。或者施工难度大导致造价高昂。要想做到资金平衡就得提高容积率，多盖出面积来才划算，但是这手续就难如登天了，所以也只能是废弃。
当然，这些所谓的“负动产”之所以存在，最大的前提就是日本的楼市已经低迷30年了，房价不涨地价也不涨，那没有投资价值的房子谁要啊？另外就是持有成本，毕竟日本是世界上遗产税最高的国家，甚至都没有之一。同时还要叠加房产税（固都税），就算房子不值钱也有最低额度。此外再加上必须承担的维护费用和保险，于是就出现了众多的负动产。
另外一点，房地产崩盘之后，日本的经济也一直低迷，这后果就是除东京核心区之外的城市都财政紧张。穷生奸计，地方政府为了搞钱就打起了这些房子的主意，根本不考察实际情况，而是胡乱的评估，为了挣钱都不要脸了。
甚至日本还有“指定继承人”的法律，也就是在业主去世之后，就算没人愿意继承这负动产，那政府也会从中挑一个倒霉蛋儿继承。先把各种税费按在这人头上再说，然后你们这帮亲戚自己商量，什么时候有结果了再说分摊和转换。
这后果就是日本出现了大量的独居老人呗，根本没有子女亲戚敢沾边儿，就怕去世后自己被指定为继承人，无端的多出一套负动产来。
总之吧，这背后的一切都是经济低迷导致的，房子越不值钱越没人要，连想捐给政府都不愿意接手，也不愿意承担维护费用。有句话是经济发展能解决任何问题，至少是被掩盖和暂时稳定，而一旦浮华散尽，各种不堪都会以更丑陋的形式展现……
发表于 2024-11-2 18:29
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