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房住不炒喊几年了，你们这些地产商听了么？
远方青木
前天 10:57·优质财经领域创作者
恒大的事这几天刷屏了，各种各样的视频和图片在大小微信群里疯狂流传。
很多人让我谈一下恒大的事。
其实恒大的事没什么好谈的，事就那个事，你们看完群里的视频和图自己就清楚了。
大家其实想知道的，是政府会不会救恒大，以及普通人应该怎么办。
先说结论，我不认为政府会去救恒大，我也反对政府救恒大。
如果救了恒大，那持续几年的房地产调控就白费了，所有努力付诸东流。
政府不会去故意打压恒大，但是绝对没有救恒大的义务。
但问题来了，国家是刚开始调控房地产么？
房住不炒不是上个月刚提出来的吧，这口号中央都喊几年了，你们这些地产商听了么？
恒大暴雷和自身激进拿地的政策有直接因果关系，但其他地产商又能好哪去。
2021年9月，恒大现金彻底耗尽，再也无力兑付。
但2021年6~7月，关于恒大商票延期，资金链出现极大困难的消息就已经全网皆知了
2021年4月28日，扬州市首次集中土拍，拍出了1.42万/平的价格，地价比周边的房价还贵，市场纷纷预测扬州市的房价肯定要到2.5万/平以上。
要不然，地产商会亏本啊。
中介们的朋友圈，马上就疯狂了。
2021年6月，扬州市第三场土拍，再次拍出天价，扬州的刚需看完土拍价格，集体崩溃。
为什么这些地产商敢开这么高的价格去买土地，扬州房价才1万多，你居然把地价都拍到1万多了，不卖到2万5都铁定亏本。
是不是自己对房地产的价值预判的还不够，是不是现在的房价太便宜了？
要不然，比我们专业的多的地产商，为什么敢预测扬州的房价会到2.5万。
这个问题问得好，为什么拍下土地的地产开发商清一色都认为扬州的房价会到2.5万以上？
这个判断其实搞反了因果。
土拍市场是价高者得，并不是能准确预测未来房价的地产商会成功拍得土地，而是对房价预测最高最激进的那个地产商才能成功拿下土地。
地价屡创新高，对未来房价的估测也屡创新高，只能说明一件事，那就是市场上有大量的地产商，拿地的策略非常激进，认定未来的房价会暴涨，至少翻倍那种涨。
中央明明都在喊房住不炒，为什么他们敢认定未来的房价会翻倍暴涨？
有地产商认定未来房价会翻倍暴涨，这不可怕，林子大了什么鸟都有，保守的一定有，激进的也一定有。
可怕的是，这些激进的地产商一直活得好好的，而且规模越来越大，拿地能力越来越强。
你信不信房住不炒这不重要，但这些以历史最高价拿地的地产商肯定是不信的，他们根本就不相信政府会真的压房价。
在2021年6月份以前，这些地产商都十分乐观的认定，等自己拍的这块地几年后开发出来，房价一定已经翻倍了。
一直到恒大崩盘。
2021年，河南建业集团上新闻，居然是因为一封求救信。
类似恒大和建业这样资金链出现困难的房企，肯定不止一个两个，你看看过去几个月土拍市场到底多么狂热疯狂，就知道类似的房企到底有多少了。
如果这样激进拿地的房企连环爆炸，对经济的确是有很大负面影响的。
那政府救还是不救？
救，和不救，是两种选择，分别会产生不同的后果。
第一种选择，其实我们已经试过了。。。
自2010年强硬调控房价以来，地产商的日子很不好过，房子卖不出去，堆积如山，库存压低太大，大量的地产商哭诉日子难过，马上就要过不下去了。
为了拯救这群地产商，中国政府在2014年救市了，涨价去库存，房价直线拉升，全国人民跑步进场买房。
效果是很显著的，库存被一卷而空，房地产商所有的压力都没有了，大小地产商全部活了，什么坏账都没了，资金链无比的健康，本来濒临破产的地产商，一夜之间就成了夜总会的贵客。
但效果也是很显著的，地产行业本来是高风险高收益行业，杠杆非常大，虽然收益很高，但地产商承担了风险，一个不小心就可能破产。
2008年金融危机，中国救市情有可原，这种历史性事件很难复刻，但2014年中国是在一片风平浪静中救市的，仅仅只是因为地产商资金压力大，库存有点多，日子有点不太好过。
高风险的地产行业，突然变成了零风险，但高收益依然存在。
在2010~2014年积极加杠杆，疯狂拿地，资金链紧张到随时可能断裂的房企，成为了笑到最后的大赢家，赚的盆满钵满。
在2010~2014年积极去杠杆，主动减少规模，确保自己资金流健康的房企，成了人人嘲笑的傻子，从此被同行远远的甩在了身后。
这种极端的反差，深深刺激了所有房企
从资金链随时崩溃的阴影中刚解脱出来的地产商，没有一个吸取教训，就此金盆洗手，反而更加疯狂的上杠杆。
2017年开年时，恒大账面上趴着的现金高达3000亿元，总资产超过1万亿元，资金链健康的不得了。
这一年，许家印的身价高达2900亿元，比2016年翻了4倍，成为中国第一首富。
这个时候谁说恒大4年后资金链会断裂，恐怕会遭到周围人的一致耻笑。
涨价去库存的这一波红利，恒大是吃的彻彻底底，赚的盆满钵满，解决了恒大所有的资金问题，还让恒大的资产膨胀了一大圈。
但恒大在成功从坑里跳出来之后，立即决定再挖一个更大的坑。
2017年，在恒大最鼎盛最有钱的时候，许家印居然还要借钱，不仅用尽了所有的金融杠杆手段，还把山东高速集团、苏宁集团、正威集团等几十家大企业拉过来当战略投资者，融资1300亿元当本金，然后继续举债，疯狂到处买地。
完全不吸取教训的房企，可远远不止恒大一个
被你救下的房企，会以5~10倍的疯狂，创造一个更大的坑，然后喊你去填。
反正你肯定是会来填坑的，我笃定你不敢不救。
我现在惹出的麻烦，比6年前大了10倍，当年你都会救，现在你怎么可能不救。
如果继续来一轮涨价去库存。
很明显，从这个大坑里跳出来的房企，会继续挖一个更大的坑，给你制造出一个100倍的麻烦。
因此，我们决不能救，涨价去库存的老路决不能再走一次。
如果不救，地产业崩了怎么办？
放心，崩不了。
房贷连续降息10次，你猜这会对房价产生多么大的刺激？
除此之外，还有首付比例。
现在的首付比例是3~5成，而香港美国的首付比例可以低到1成。
如果中国的首付比例能降低到1成，你觉得房价会暴涨到什么地步？
对了，还有限购，买房送户口等手段，极端情况下都可以用。
只要政府愿意，房价别说崩，直接再翻一倍，甚至2倍，都完全有可能。
疯狂拿地的地产商豪赌房价会翻倍，其实也是基于这个原则估算的，理论上房价确实有翻倍的可能，只要政府愿意。
中央已经明牌了，房住不炒，坚决不把房地产作为刺激经济的手段。
房价的泡沫已经很大了，很危险，现在强行摁还勉强摁得住，再暴涨一倍那可就真的没办法收场了。
我们不希望房价跌，但也不希望房价涨。
很多人问恒大崩了怎么办，忧心房价大跌后经济失控。
但直到2021年6月，我们头疼的问题根本不是怎么防止房价跌，而是怎么防止房价涨，怎么才能不让那群地产商在土拍市场上乱喊价。
这才刚让那群地产商的脑子冷静冷静，就操心房价大跌后怎么办，是不是操心的有点太早了？
政府手里有很多救市的牌，但我们就是不出牌，就是不救。
地产业不会崩，但头部房企必须死几个。
杀鸡儆猴，首先你要先杀鸡。
这个鸡并不一定是恒大，实际上是谁我们都无所谓，但必须得有几只这样的鸡。
谁最激进，谁没控制好自己的资金链，谁就来当这只鸡。
等猴子们的胆被吓破了，我们再给桃子吃。
在这一轮的调控周期里，有不听话的房企疯狂拿地，但也有听话的房企主动去杠杆。
比如说万科，曾经的最大房企，在恒大2017年继续大举扩张的第二年，主动去杠杆，把企业策略定为“活下去”，规模大降。
2021年6月30日，恒大集团宣布净负债率已降低至100%以下 ，实现一条红线变绿。
这说明如果恒大破产清算，所有者权益是能刚好抵消负债的。
假设不考虑外面那千亿级未兑付商票的话。
如果考虑，那就离谱了，没法算。
但同期，万科的净负债率，低到了仅为20.2%，这表示如果万科选择破产清算，那么净资产会非常的多，离资不抵债差的很远。
这么低的净资产负债率，说明万科有大量的货币资金在闲置，能使用的很多融资手段都还没有使用
首先，恒大金服肯定是没钱了，一分钱都没了，但凡账上资金还能多兑付一天，恒大都不会选择停止兑付。
有些投资者对记者说，我们投资人现在就是想要回投资款，并不想要恒大的房子。
这话说的太幼稚了，恒大要是有钱给你的投资款，他何至于到今天这步境地。
你不小心掉到了泥坑里，能爬出来就不错了，还想着自己必须一尘不染，白衣胜雪，这怎么可能，别做梦了。
恒大推出了以房抵欠款的政策。
你肯定是不想要，但你只能要，而且是尽早要。
恒大金服就是个P2P，暴雷后的规律参考其他P2P就可以了。
明日金不如今日铜，先拿到手多少算多少，越晚越倒霉。
此规则是不是宇宙真理我不知道，但已经得到了上千家暴雷P2P的验证，至今没有失效过。
亏是肯定要亏的，你现在能做的不是让自己不亏，而是少亏。
对于恒大的购房者，已经付了款但几年后才能收房那种。
你们现在已经完全不能动了，退房是不可能退房的，恒大一毛钱退不出来的。
现在你能做的只有两件事，第一件事是找个菩萨拜一拜，烧点香祈祷一下，第二件事就是等政府过来帮你主持大局。
恒大虽然暴雷了，但不同于黑心小地产商的暴雷，并不涉及一房两卖等恶性欺诈行为，只是资金过于紧张，资金链断了而已。
恒大所有的净资产拿出来，还清所有的欠债我觉得是有点够呛的，但窟窿并不会太大，这么大的房企国家的监管还是很严格的。
通过破产重整，拉长时间，利用通胀消化债务等，绝大多数恒大的楼盘，最后应该都是可以解决收房问题的。
亏应该是会亏一点的，延期、减配，这都可能发生，但大体应该还是过得去的。
至于围观看热闹的其他人，这几年再买房，请千万要看清房企的负债，手中现金过少，总负债过高的房企，千万不要买他们的期房，风险相当大。
很多房企只是看起来是个高楼而已，但里面全部是空心的。
房地产不是一个零风险行业，是一个高风险高收益行业，不可能只要无脑上杠杆就能躺着赚钱的。
这么多头部地产商在6年前被政府救下后，完全没有吸取教训，变本加厉的上杠杆，觉得自己发财完全都是因为自己胆子够大，借的钱够多。
在电梯里做俯卧撑结果到了楼顶，你就真以为做俯卧撑能到楼顶？
不吸取教训的除了房企之外，还有那大大小小的炒房客。
房企不破产几个，猴子们依然会无脑的狂热高价拍土地。
炒房客不破产几千个，猴子们依然会无脑的狂热高价抢房子。
房住不炒喊几年了？这些人听了么？
不见棺材，他们真的是不落泪。
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楼主: 叫我air吧
发表于 2021-9-19 12:00
